大数据分析：新一线城市未来哪家强？

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大数据分析：新一线城市未来哪家强？

2016-12-18 08:03:07 来源：凤凰财经综合

更快的房价上涨速度、更大的市场份额，一直以来都是一线城市的最大优势，也是企业投资和购房者置业的最大底气所在。但近年来收到城市边界、人口承载力等因素影响，一线城市优势已不再突出，部分热点二线城市已经赶上并超越一线城市，“新一线城市”的概念也越来越多的为开发商和购房者所关注。

市场规模：二线城市已是市场主力，且增速两倍于一线

从2016年1-10月商品住宅成交总量TOP10的城市来看，TOP10中二线城市占比9成，且较近两年同期全部大幅上涨，其中郑州和天津超过2015年同期成交量的8成；

从商品住宅成交金额TOP10的城市来看，上海、北京仍分列前两位，但杭州、南京、天津等二线城市较2015年同期涨幅均在100%左右。过去两年增速两倍于京、沪、深等一线城市。

豪宅：一线仍为豪宅成交聚集地，部分二线城市已经渐渐赶上

2016年豪宅市场迎来井喷，主要集中在一线及热门二线城市，上海、北京和深圳更是豪宅聚集地。

南京、天津、厦门等多市豪宅成交显著放量，其中南京、天津千万豪宅成交600余套，同比涨幅超200%。

房价：深、沪、京房价仍居前列，热点二线房价涨幅领先

2016年前10月，深圳房价同比涨幅依旧高居榜首，上海北京紧随其后。二线城市中，厦门、苏州、合肥、东莞房价快速上行，同比涨幅均不低于30%。三、四线城市方面，在核心城市辐射效应下，大厂、昆山房价上涨速度较快，其中大厂房价同比涨幅达到了30%。

全国“顶豪”项目房价变动不大，目前仍然只有北京、上海等五市最高价突破10万元/平方米，如上海最高单价项目平均售价仅同比增长6%，仍未突破20万元/平方米大关。

库存：热点二线城市库存去化能力赶超一线城市

截止到2016年10月，一二线城市库存水平都有明显下降，上海、合肥等不足200万平方米，南京、南昌、宁波、福州等不足300万平方米。

热点城市如郑州、合肥、南京、杭州等消化周期3个月左右甚至更低，库存去化能力远超京、广、深等一线城市，并与上海看齐。

土地市场：热点二线已是企业争夺的成交主力场，多市成交金额倍增

从成交建面TOP20城市看，TOP10靠前的都是二线城市，三、四线仅常州、佛山和盐城入榜。

从成交金额TOP20城市看，南京、杭州、天津、苏州等热点城市同比增幅均超过100%。

成交金额同比增速明显快于成交面积增速。

土地价格：深圳地价居首位，5个二线城市平均地价破万

1-10月，包括深圳、厦门、上海在内8个一二线城市楼板价破1万/平方米，深圳更是突破2万/平方米。

热门二线城市土地市场持续高热，厦门、苏州、南京和合肥土地溢价率都接近或超过100%，其中合肥溢价率高达238%，东莞、无锡、泉州等三四线城市土地市场明显转暖，溢价率均超100%。

地王分布：一线城市中仅上海入选“十大地王城市”

1-10月，全国共计成交了272宗地王，集中分布在36个城市，合肥、杭州、南京、上海和天津地王数量都在20幅以上；26个城市地王平均溢价率超100%，东莞溢价率最高达455%，竞争激烈程度可见一斑。

城市投资价值指标体系：南京、杭州高居前列

从房地产、企业竞争、经济基本面、城市基建等四大维度进行建模分析，南京、杭州、苏州等市最终得分排名较高。

投资城市初选：南京、杭州、苏州等9市更具投资价值

结合降维分析结论及分项指标来看，南京、杭州、苏州、天津、武汉、重庆、成都、郑州、合肥等9市居于前列，人口导入能力强、市场供不应求、基建快速发展是这些城市的共有特征。

行业健康度：南京、郑州、合肥消化周期不足三个月

从房地产行业指标来看，南京、杭州等排名在前列的城市行业健康度更佳，不仅成交规模较大、房价增速相对较快，市场供求风险也明显小于其他城市。

企业竞争：50强在天津的进驻数量最多，在苏州的土拍市占率最高

在50强房企进驻数量超过30家的城市中，以这些企业拿地建筑面积划分，只有长沙的50强房企拍地建面小于900万平方米，交易量最大的成都甚至达到了1783万平方米。

需求基数：苏州人均收入、人均生产总值均居首位

17市常住人口已经突破700万，大多数城市人口基数足以支撑行业发展。

从收入指标来看，共有5座城市人均可支配收入突破4万元，苏州更是突破5万元。

城市基建：南京轨交交付里程数最长，武汉在建量最大

至2015年底，样本城市中共有17市开通了轨交，南京以224公里高居榜首，重庆以202公里排在次席。

从在建量来看，共有13市超过100公里，其中武汉以193公里的里程数位居第一。