南方网讯（全媒体记者/许蕾）2018年上半年，广州一手住宅网签成交38047宗，环比上升4%，同比下跌28%。成交面积413.6万平方米，比2017年同期下跌28%；“3·30”新政满一年，市场成交仍处于稳步爬升阶段。不过，在一线城市中，相比起北上深，广州一手市场选择空间仍相对较大。
一手楼供应创近5年新低
回顾2017年至今四大一线城市成交情况，广州受“3·30”调控政策影响，曾在去年4-11月成交下滑，其中去年6、9月单月成交低于上海。今年1-5月成交总量，广州以322.4万平方米位居四大城市之首，抛离第二位上海100万平方米。虽然四大城市一手供应不足、越来越依赖存量房市场的现象已成趋势，但广州一手市场的总体成交仍然比较可观。
今年上半年，广州一手成交均价为17494元/平方米，同比上涨9%，环比上涨8%。由于客观原因，网签价与部分区域实际市场售价有一定出入，数据本身亦涵盖了部分回迁房、积压网签等。
上半年一手住宅供应358.07万平方米，环比下跌16%，同比下跌2%，供应创近5年新低。广州中原研究发展部认为，供应量减少的原因主要是全新和加推项目供应偏少，另一方面，部分区域大盘供应能力减弱，如花都广州万达城、番禺祈福缤纷汇，目前以销售往期存货为主，有待新一期产品推出；近年各区多“标杆地块”，部分项目理论盈利售价与所在板块价格仍存在明显距离，房企对市场接受程度信心不足，故放缓推货速度；此外，市场客观原因，新批速度受影响，如目前中心区高价板块项目仍然保持每次50套的批发方式。
库存周期整体提高
由于成交量减少，广州一手住宅消化周期提升至11.6个月，近一年周期内与去年11月持平，同属于库存周期高位。但需要指出的是目前中心区网签速度较慢，从上半年天河、荔湾网签情况来看，仍有部分去年成交单位等待网签，从而造成“整体库存面积”增加的表象。
从各区的情况来看，增城稳坐2018年上半年一手成交“头把交椅”，亦是全市唯一成交破100万平方米的区域，同时占全市一手成交量的三成，其得益于新批供应相对充足，永和、朱村、新塘三大板块支撑成交。
另一方面，荔湾、天河、白云三区数据上“逆市上涨”。但根据广州中原研究发展部监测，网签主力板块、楼盘与上半年实际开盘项目未能相符，可见上半年三区存在网签积压问题。以天河奥体为例，上半年网签面积达14.7万平方米，但回顾去年12月至今实际开盘情况，奥体板块约推货3.29万平方米。而荔湾区广钢新城，上半年网签11.83万平方米，但网签基本以2017年热销项目为主。
此外，上半年花都成交31.25万平方米，同比下跌67.5%，为全市成交回落幅度最大的单区。从数据中可得知目前黄埔、增城消化周期相对较短，分布为6.2、8.3个月，由于两区市场需求大，导致库存相对紧张。而花都虽然数据上存在一定库存量，但实际上买家较为关注的区府、新华等板块新货供应较少。
业内认为，得益于近年推地集中，南沙、增城将成为下半年供货主力；黄埔、番禺两区由于近年地价提升，大部分新项目对买家经济实力要求较高，预期推货节奏将相对放缓；中心区供应预计以天河奥体、荔湾广钢以及白云新市为主，三大板块均有全新项目入市。市场环境方面，假如下半年首付门槛适当进行调整，良性的交易空间以及业绩目标将促使房企推货更加积极，买家选择空间增大。
一手供应不足促购房者回流二手楼市
广州中原研究发展部监测阳光家缘数据显示，2018年上半年，广州市（不含南沙、从化）二手住宅中介网签42024宗，环比微跌0.3%，同比去年大幅下滑36.1%。自2017年3月两轮调控政策落地后，市场迎来新一轮的调控期，二手楼市迅速降温。2018年，市场需求回归理性，成交表现平稳。价格方面，2018年上半年二手住宅网签均价保持上扬态势，网签均价为25198元/平方米，环比上升10.1%，同比去年同期上涨10.6%。
一手缺货 回流二手增多
据广州中原研究发展部监测，上半年，一手住宅供应仅358.07万平方米，供应量创近五年以来新低。加上开发商开盘、推货积极程度相对较低，部分开发商选择等待区域“标杆价项目”入市和大湾区规划出台后，看市场反响情况，再针对其定价作出调整。因此，部分一手成交热点片区所剩货量略显不足，促使不少置业者转移至二手市场。
2018年上半年，广州信贷环境收紧，房贷利率整体呈现持续上升趋势。据监测，截至6月中旬，广州二套房平均贷款利率已达5.91%，首套房的平均贷款利率亦上升至5.68%。在这样的大背景下，房地产投资投机行为进一步被压缩，投资成本进一步增加，不少投资客慢慢地淡出市场。据广州中原成交数据显示，2018年上半年，投资需求成交占比仅为6.2%。
200万元以下房源成交大减
据广州中原研究发展部监测发现，2018年上半年，总价段为200万元以下的房源成交大减，成交占比仅为37%，环比大幅下滑15%，同比去年同期净减17%，创历史以来新低。而300-500万元的房源成交占比为22%，环比净增4%。广州中原研究发展部认为，低价盘源成交明显减少主要有两方面原因：一方面，二手楼价飙涨，部分低价房源总价逐渐脱离200万行列。另一方面，市场上刚需低价盘源稀缺，同时议价空间较小，以致上半年200万以下房源成交占比大幅下滑。
三房房源成交占比有显著提升，而一房的刚需户型成交略显乏力。广州中原研究发展部认为，踏入2018年以来，广州政策环境相对稳定，部分有“以小换大”置业需求的改善型客户观望情绪减缓，原本推迟置业的购房者逐步着手入市，以至于三房房源成交活跃。
根据阳光家缘二手住宅网签数据显示，天河、海珠上半年分别成交4135套、4505套，同比去年同期跌幅超四成。广州中原研究发展部分析认为，天河、海珠两区因价格逐渐高企，不少客户逐渐转移到价格相对低洼的番禺、增城等外围区域，尤其是刚需购房者。
此外，黄埔区凭借“次新房”以及广州科学城企业员工的带动，市场需求仍然活跃。2018年上半年，黄埔共成交1728宗，跌幅为广州各区中最低。广州市核心五区除天河区外，成交占比均有不用程度的下滑，置业需求逐步外溢至增城。2018年上半年，增城区二手住宅成交占比高达19.4%，创历史新高。
发表于 2018-7-6 11:07:18