二手房评估价再上调幅度10%至20% 2016-11-11

CDC-26

二手房评估价再上调幅度10%至20%

两次调整后累计涨幅介于60%-90%之间，低于市场价实际涨幅

来源：南方都市报     2016年11月09日        版次：SA09    作者：陈博

    南都讯　记者陈博“深八条”靴子落地已一月有余，市场“降温”的效果立竿见影。昨日，与“深八条”配套的又一调控“大杀器”———二手房交易评估价上调如约而至。这是今年以来深圳第二次对二手房评估价进行调整，上一次是4月1日。据了解，此次评估价上调幅度介于10%-20%，与4月份相比可谓“温和”。业内观察人士表示，此次更大的作用在于加重市场看跌预期。数据显示，两次调整之后，大部分二手房评估价的累计涨幅介于60%-90%之间，依然低于近两年市场的实际价格增长幅度。
    盐田、坪山等评估价并未变化
    在美联物业统计的住宅评估价调整前后价格对比表中，整体评估价上调幅度介于10%-20%之间，其中南山、宝安等历来涨幅较大的热点区域二手房评估价普遍上调20%，福田、龙岗等区域则上调15%左右。位于福田的百仕达花园四期，一套79平方米左右的二手房，此前评估价为386.67万元，而11月8日之后，新的评估价调至425.76万元，涨幅大约10%。深圳中原研究中心提供的具体楼盘评估价涨幅也证实了这一点，数据同时指出，近年来频频拍出地王的“宇宙中心”龙华片区，此次平均涨幅也徘徊在20%上下。
    美联物业同时强调，本轮的调整并非全部物业的价格都将上调。盐田、坪山新区以及大鹏新区等区域的部分物业评估价并没有出现变化。而在今年4月的那一次调整中，根据相关调查信息显示，南山、福田、龙华等大部分热点区域二手房交易评估价上调50%-70%，个别楼盘涨幅甚至超过100%。与之相比，此次二手房评估价的上调幅度可谓“温和”。
    “4月1日那一次上调的幅度非常大，老龄房屋在那次调整之后基本与前期价差都比较大。”深圳中原研究中心总监王飞表示，这一次的上调幅度主要依据这几个月深圳房价上涨的幅度而定，与上半年的涨幅相当。”
    上调后税费相差不大，但加重市场看跌预期
    通常，评估价上调往往带来二手住宅交易成本的增加，一方面增加交易过程中的税费，另一方面则影响按揭贷款。这一次10%-20%的上调幅度，按照深圳中原研究中心的估算，由于普通住宅价格标准暂无变动，老龄房屋基本评估价上浮比例为10%，税费相差不大；而在南山、宝安、龙华等新房较多的区域，评估价上调比例不超过20%，税费相差也基本在5万元以内。
    以一套原评估价300万元、未满二年的二套房为例，按照营业税5.6%、契税3%、个人所得税1%来计算，所交税费为28.8万元。若评估价上调20%，即总价为360万元，需交税费为34.56万元，税费较之前增加5.76万元。若是已满两年，免征营业税，税费大约增加2.4万元。
    不过，深圳美联物业研究部依然认为，上调的动作切切实实增加了购房者的购房成本。如果叠加“深八条”的影响，市场的观望情绪将进一步加剧。
    “此次评估价上调更大的作用在于促使市场看跌预期更久一点。”王飞指出，本轮市场的调整时长，将取决于调控之后整体预期转向和信心下滑导致的成交量价变化到底需要多长时间来适应。
    写字楼与商铺评估价基本没调整
    哪怕一年两调，但根据美联物业按揭部、全国研究中心的调查数据显示，大部分二手房评估价的累计涨幅介于60%-90%之间，依然低于近两年市场的实际价格增长幅度。以位于福田片区的皇御苑为例，今年4月1日之前，原评估价大概是281 .33万元，而第一轮上调之后，新评估价达到446 .29万元，上调幅度为59%。在11月8日之后，最新的评估价已经跃上513.72万元，涨幅再增15%，累计达到83%。
    南都记者随后查阅深圳链家研究院此前提供的各片区二手住宅均价变化情况表，发现从2015年1月的37305元/平方米到今年8月的60574元/平方米，福田片区的二手均价近两年涨幅约62.4%。
    “2015年深圳二手房的价格大部分翻了一番，今年3月之前又上涨了一轮。所以，评估价的涨幅还是没有市场实际涨幅来得快。”美联物业全国研究中心总监何倩茹表示。
    值得关注的是，本次写字楼与商铺的评估价也基本没有调整。在记者拿到的一份美联物业统计的商业物业评估价调整前后价格对比表中，无论是位于福田中心区的卓越世纪大厦、金中环商务大厦附楼等写字楼，还是位于罗湖的嘉里中心、东门旺角购物广场等商铺，评估价调整幅度都为0。对此，何倩茹解释，4月份的时候，商铺和写字楼都有过一次调整。今年以来商铺和写字楼的售价及租金都相当平稳，甚至还有下降的趋势，所以评估价没有什么变化。
    王飞预测，短期内因为整体市场投资热度的下降使得这两种物业哪怕有间接性利好，但因为整体投资热度下滑，很难有比较明显的回升。
    2015年深圳二手房的价格大部分翻了一番，今年3月之前又上涨了一轮。所以，评估价的涨幅还是没有市场实际涨幅来得快。
    ——— 美联物业全国研究中心总监何倩茹
    此次评估价上调更大的作用在于促使市场看跌预期更久一点。
    ——— 深圳中原研究中心总监王飞